長風律師事務所 http://foreverwind.com/
 
［記者鄭淑婷／桃園報導］桃園市桃園區一處社區，盧姓住戶在外牆裝設摩鐵廣告招牌，每到晚上就會亮燈，長期下來讓其他住戶抱怨連連說，招牌太亮等同光害，長期下來睡眠都受到影響，社區管理委員會引用公寓大廈管理條例、社區住戶規約提告，桃園地院判決須將招牌拆除，全案仍可上訴。

據悉，引起爭議的招牌設置在社區5樓外牆，主要是用來指引摩鐵方向，每到夜晚亮燈後，光線會透過窗戶照進其他住戶家中，管委會指出，招牌衍生的光害，已造成社區住戶長期睡眠障礙，屢屢要求設置的住戶拆除未果，只好引用社區住戶規約、公寓大廈管理條例，以住戶擅自在社區住戶共有的外牆設置招牌，向法院提出告訴。

盧姓住戶則主張，社區從30年前完工至今，歷次召開的區分人會議，都未曾就外牆使用作表決，因此，她在自家外牆架設招牌，並未侵害到其他住戶權利範圍，且其他外牆也有架設招牌，管委會應全面清查而非只針對她，此外，她已出資重新強化招牌結構、降低光線，也跟對方簽有合作契約，若是提前拆除恐違約，希望可以等約滿後再拆。

判決指出，依據社會通念，建築物的支柱、屋頂、外牆等，在構造及使用上均不具有獨立性，是屬於共同使用的部分，因此，社區外牆非單一住戶所有，盧姓住戶主張不予採信，而盧姓住戶未經區分所有權人會議同意，擅自在外牆架設招牌，已違反公寓大廈管理條例、社區住戶規約，應將外牆的招牌、鐵架、照明設備拆除，並回復原狀，至於其他外牆的廣告招牌與本案無關，取決於管委會是否另提告請求拆除。
〔資料來源：自由時報〕


[本案法律解析]
按區分所有建築物係由專有部分與共有部分構成。所謂專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；所謂共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第1、2 項規定自明。
公寓大廈之外牆，是為維持建物安全及外觀所必要之主要構造，性質上亦屬不許分割而獨立為區分所有，而應由全體住戶共同使用。因此，本案社區內之系爭房屋外牆應屬於公寓大廈之共用部分，而非盧姓住戶之專有部分，故盧姓住戶辯稱其所架設廣告招牌之外牆面為其所有，並未侵犯其他住戶之權利範圍，自非可採。

再按公寓大廈管理條例第8 條第1項、第3項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1 個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔」。


█ 相關法律條文
民法第799條
稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。

公寓大廈管理條例第8條
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。
住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

上一篇 | 回列表 | 下一篇