高雄律師陳政宏：凶宅如何定義？買到跳樓房子算「凶宅」嗎？法院這麼說 | 最新消息 | 高雄律師陳政宏【長風律師事務所】法律顧問、法律諮詢

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〔記者林嘉東／基隆報導〕
詹姓婦人花400萬元購屋後發現，2年前有人在該棟樓跳樓身亡，認為被騙，以買到「凶宅」為由起訴解除契約。基隆地院認為，詹婦買的房子不是跳樓處，也非陳屍地點，認定不是凶宅，判她敗訴。
詹姓婦人去年透過李姓房仲經紀人，向林姓婦人購得一間市值400萬元的房子，唯交屋前，從當地里長陳麗環口中得知，2年前，有人從該棟房子的5樓跳下來，陳屍在詹買的房子前。
詹據此以林在不動產標的狀況說明書中，未標示為「凶宅」，要求解除契約返還400萬元，已給李的4萬元仲介費也一併吐出來。
由於法律對「凶宅」並無明確定義。法院搬出內政部97年間對凶宅的定義認為，是要主建物與附屬建物內，曾發生兇殺、自殺而死亡，或從主建物與附屬建物跳樓身亡，但不包括在主建物內遭人殺害而陳屍在他處。
法院調查，在詹婦購屋前2年，確實有人從該棟房屋的5樓跳樓身亡，但陳屍的位置是在該棟房屋一樓停車場鐵捲門外約2公尺處。
法院調查發現，依當地的地形，詹婦買的房子實際上是在2樓，並非在一樓，輕生者是從該棟5樓跳下，並非從詹婦買的房屋跳樓，因此不符合內政部定義的凶宅。
法院認為，詹婦請求解除契約為無理由，判決詹婦敗訴。

[資料來源: 自由時報]

[本案法律解析]
關於「凶宅」，法令並無明確定義，參照內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」，及內政部於92年6 月公告之不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」第11項：「本件建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。可知依一般社會通念，足以影響市場交易價值之「凶宅」，係指在「建物專有部分」發生兇殺、自殺之情形（臺灣高等法院　　106年度上字第282號民事判決可資參照）。
本案中，該樓確實過去曾發生墜樓事件，但調查發現，墜樓事件的客觀情況，非於該房屋的專有部分發生（即陳屍於專有部分），亦非在該房屋之專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），即墜樓事件與該房屋完全無涉。故法院認為，詹姓婦人請求依瑕疵擔保責任及不完全給付規定解除契約，並無其根據。

█ 相關法律條文

民法第227條
Ⅰ 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
Ⅱ 因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

民法第354條
Ⅰ 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
Ⅱ 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第568條
Ⅰ 居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
Ⅱ 契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。